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国务院近日公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，系时隔24年第二次系统性修订，新增装修、物业费提取并取消租房提取门槛。上海跟进优化当地房地产政策措施，出台最高8万元的购房补贴以及推进收购二手住房等措施。此外，7月70城房价同比降幅继续收窄，一线城市价格率先企稳。政策利好叠加基本面边际改善，地产股价值空间能否释放？
投资要点
元股证券:ygzq.hk排行前十股票配资① 公积金条例时隔24年再修订，政策组合拳密集落地
② 70城房价同比降幅收窄，核心城市价格率先企稳
③ 机构关注标的
公积金条例时隔24年再修订，上海购房补贴加码
据新华社报道，8月18日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》公布，自2026年9月20日起施行。根据修改后的条例，提取住房公积金支付房租不再设置房租超过家庭工资收入规定比例的门槛限制；新增装修自住住房、支付自住住房物业费、经国务院批准的其他住房消费等提取情形。
华泰证券表示，从新华社通稿来看，正式发布的稿件主要修改内容涵盖四大部分：
（1）拓宽提取和使用范围，加强公积金对于租房、装修、缴纳物业费和其他住房消费的支持，允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债；
（2）提升管理服务效能，简化提取手续，缩短贷款审查时限，实现缴存记录全国互信互认，推动转移接续、异地贷款等业务高效办理；
（3）强化风险防控，将信用记录纳入全国信用信息共享平台，对提取公积金和获得公积金贷款相关的违法行为规定了明确的法律责任；
（4）扩大制度覆盖面，将个体工商户、非全日制从业人员等灵活就业人员纳入缴存群体。
浙商证券指出，此次修订系2002年大修后时隔24年的第二次系统性修订，提取情形从6种扩容至9种。截至2024年末，全国住房公积金缴存余额约10.9万亿元，提取人数仅占实缴人数的46.1%，过半资金“沉睡”。本次修订的本质不是加杠杆刺激楼市，而是把沉淀储蓄转化为即期住房消费，公积金正从购房信贷工具转向覆盖租、购、装、住的住房全周期账户。
地方层面同步发力。8月20日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。
在购房补贴方面，居民家庭在外环外购买新建商品住房，可按购房贷款总额1%申请补贴，单套最高5万元；同时优化“以旧换新”补贴至3万元，两项可叠加，最高补贴8万元，支持居民置换改善需求。
政策传导路径上，华泰证券认为，今年以来上海低总价二手房量价表现率先企稳，大幅提升的公积金贷款额度可能发挥了重要作用。若未来公积金迎来结构性降息，叠加核心城市住房租金逐步企稳甚至反弹，或将缩小低总价住房租金收益率与公积金利率的差距，催生更多“由租转买”需求，助力房地产市场加速回稳。
70城房价同比降幅连续收窄，核心城市价格率先企稳
国家统计局数据显示，2026年7月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅较6月收窄0.1个百分点；环比-0.2%，降幅与6月持平。二手住宅销售价格同比-5.4%，降幅较6月收窄0.2个百分点；环比-0.3%，降幅与6月持平。东吴证券认为，房价同比降幅继续收窄，房价快速调整的压力正在逐步释放。
分城市能级看，一线城市表现明显领先。东吴证券指出，7月一线、二线、三线城市二手房价格环比分别为+0.2%、-0.3%、-0.4%，一线城市连续5个月保持环比回升，核心城市价格端仍具备一定韧性。
销售量价亦呈边际改善。7月单月商品房销售额同比-8.9%，降幅较6月收窄5.0个百分点；单月销售均价9779元/平方米，同比+5.2%。但国信证券提示，7月单月商品房销售额和销售面积均仅相当于2019年同期的38%，均创历史新低，销售量价边际改善的同时，绝对规模仍处历史低位。
中泰证券认为，当前行业处于政策持续宽松窗口期，一线城市新建商品住宅价格连续6个月止跌、二手住宅价格连续5个月上涨，二三线城市房价环比仍小幅下降，整体呈现核心城市率先企稳的分化态势，市场分化特征仍将持续。
从库存端看，去化压力正在减轻。据国信证券，截至2026年7月末，全国商品房待售面积7.6亿平方米，同比-0.8%，其中待售3年以下面积同比-3.6%；7月单月房屋新开工面积仅相当于2019年同期的17%，创历史新低，持续多年低水平的新开工意味着较轻的新增库存压力。
机构关注标的
国信证券：7月地产销售量价边际改善，基本面的好转趋势持续积累地产股上涨势能。考虑到当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，重申地产股具备价值空间、股价处于中期底部，建议优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的，个股建议关注中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。
华泰证券：公积金条例修订及一线城市政策调整，对开发商亦有边际正向影响。建议关注在新兴产业发展领先的城市深度布局且具备产品力优势的企业，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股等；估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业，如龙湖集团、新城控股；以及具备体系化竞争壁垒的商管公司和业绩稳健、派息积极的物管公司，如华润万象生活、绿城服务、招商积余等。
【参考研报来源】
国信证券-房地产行业快评：统计局2026年1-7月房地产数据点评-7月销售量价边际改善，地产股价值空间有望释放-260818
华泰证券-房地产行业动态点评：公积金条例修改哪些变化值得重视？-260818
东吴证券-房地产行业月报：投资端延续调整，核心城市价格韧性仍在-260819
中泰证券-房地产行业点评：销售降幅收窄，投资持续承压-260819
华源证券-房地产行业周报：主流房企积极拿地，关注地产配置价值-260819
浙商证券-房地产行业深度报告：一文读懂公积金政策调整-260820
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